Главная Публикации Отрасли Строительный комплекс Рынок жилья реагирует на экономический спад неравномерно

Рынок жилья реагирует на экономический спад неравномерно

Несмотря на то что рынок недвижимости демонстрирует устойчивые долгосрочные темпы роста цен в связи с тем, что жилье рассматривается как один из самых устойчивых инвестиционных активов, замедление российской экономики не могло не оказать давления и на данный сегмент.

Казалось бы, на фоне спада экономики население ищет стабильности и пытается вложить свои средства в то, что позволит ему оградиться от инфляционного давления. Показатель индекса потребительских цен по России, по данным Росстата, с 6,1% в январе добрался до 7,8% в июне, и, несмотря на то, что девальвация рубля уже прошла свою острую фазу, не факт, что на этом цены остановятся. Таким образом, эти два фактора в виде растущего спроса на «безопасные активы» и инфляционного давления создают все условия для ускорения роста цен на рынке жилья. Однако этого не происходит.

Возьмем, к примеру, несколько областей Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. Цены на первичном и вторичном рынке жилья (рис. 1 и рис. 2) демонстрируют четкую нисходящую тенденцию с начала прошлого года, причем с более резким ускорением в I квартале текущего года. Что интересно, вторичный рынок реагирует более болезненно, так как и рост цен изначально там шел более высокими темпами.

Кроме того, стоит отметить, что если в прошлом году только Новосибирская, Томская и Кемеровская области  стойко удерживались ниже общероссийских уровней на первичном рынке, то уже в I квартале 2014 года к ним добавился Красноярский и Приморский края, а также Хабаровская край, а превышают общероссийский показатель лишь Омская, Иркутская областьи и Алтайский край. Что касается вторичного рынка, то уже к концу I квартала 2014 года лишь Новосибирская и Омская области резко превышают общий показатель инфляции на данном рынке. Таким образом, можно предположить, что именно в областях-рекордсменах можно ожидать резкого замедления роста цен в ближайшие кварталы: от Омской области – широкомасштабного снижения в обоих секторах, в то время как Новосибирск, вероятно, скорректируется лишь на вторичном рынке жилья, а Иркутская область и Алтайский край – на первичном

Если говорить об общих тенденциях, велика вероятность, что темпы роста цен на рынке недвижимости исследуемых регионов продолжат падение, и на это есть сразу несколько причин.

1. С ростом инфляции падают и потребительские доходы: по данным Росстата, несмотря на рост средней зарплаты в стране, число людей с доходами ниже прожиточного минимума увеличилось. Согласно последним данным, за год количество бедных людей выросло на 300 тысяч человек. Свою лепту здесь внесет и повышение коммунальных тарифов.

2. Со снижением реальных располагаемых доходов будет падать и число одобренных ипотечных кредитов. Стоит отметить, что одним из факторов роста спроса на жилье в последние годы были именно займы под залог недвижимости. По некоторым оценкам, к примеру, в Томской области доля продаж квартир по ипотеке составляла более 40%, что является беспрецедентно высоким показателем по историческим данным.

3. Параллельно строительные компании будут бороться с двумя противонаправленными факторами: на фоне роста инфляции будут дорожать и строительные материалы, рабочие услуги, автоматически увеличивая издержки, однако падающий спрос населения будет ограничивать возможности таких организаций закладывать в цену свои затраты. В результате не исключено развитие монополизации рынка, так как мелкие игроки не смогут выдерживать конкуренции. Подобная тенденция уже наблюдается в Томской области. Основную долю на рынке (порядка 50–60%) занимает Томская домостроительная компания (ТДСК), а остальные застройщики делят оставшиеся 40%. Подобная монополизация может привести к тому, что даже эти 40% мелких конкурентов будут постепенно уходить с рынка, так как лишь крупный строитель способен пережить грядущий кризис на рынке жилья.

В заключение хотелось бы отметить, что для экономики России наступают непростые времена, и проще подобную ситуацию будет пережить тем регионам, которые быстрее реагируют на текущие тенденции потребительского рынка. Уже сейчас можно наблюдать резкий раскол даже в рамках нескольких округов, и если «области-рекордсмены» по темпам роста цен на рынке недвижимости не скорректируют свой подход, можно ждать резкого спада спроса на жилье уже к концу текущего года.

Алена Афанасьева,  старший аналитик ГК FOREX CLUB

 

 

 

 

12.08.2014, 1531 просмотр.












Курсы валют ЦБ РФ
Дата 00:00 00:00
Доллар 0.00 0.00
Евро 0.000.00
Юань 0.00 0.00
Йена 0.00 0.00