Недвижимость: итоги и тренды

Что произошло с ценами на жилье в Хабаровске в 2014-м, какова настоящая ситуация на рынке недвижимости, ну и чего ожидать в будущем году от стоимости жилья за квадрат – все эти вопросы постараемся раскрыть в данном материале.

Сразу можно отметить, что 2014 год оказался очень интересным. То бурные всплески на дорогую и элитную недвижимость в апреле, а когда наступил май, то создавалось впечатление, что все ушли на фронт. В целом весь год до сентября цены на жилую недвижимость постоянно снижались. По сравнению с прошлым годом цены на квартиры в целом, казалось, находились в замороженном состоянии, но как только общий порог альтернативных предложений повышался до максимальных размеров, то стоимость квадрата автоматом снижалась на целый пункт и проходил естественный процесс по адаптации покупательской способности к предлагаемым вариантам, находящимся на экспозиции. В целом состояние рынка имело снижающий тренд, и эксперты рынка недвижимости прогнозировали этот момент и также сообщали, что осенью произойдет перелом наклонной в стадию роста. Напомним, что если в начале 2014 года в центре Хабаровска квадрат в однокомнатной квартире новой планировки в панельном доме обходился в 114,4 тыс. руб., то к концу лета ценник постепенно скатился на отметку 94, то есть жилье подешевело на 16%.

Эксперты нашего аналитического центра указывают, что такой провал цен коснулся только центральной части города, т.к. в Северном или Южном микрорайонах ситуация имела более сглаженный вид. К примеру, в районе 1-го кольца Южного микрорайона в начале года однокомнатную брежневку можно было купить без права на торг за 2 млн руб., а уже в октябре появилась целая витрина квартир за 1,85 млн. Причем, если покупатель видит, что одна и та же квартира предлагается многими агентствами, то он смело может рассчитывать на торг в размере 3–6%. На фоне этого уровня цен получается, что снижение в 7% невелико, но если встать на сторону продавцов квартир, то можно подсчитать упущенную выгоду.

Двухкомнатные квартиры находятся в наивысшем спросе у хабаровских покупателей, и это не голословные выводы. По данным Росреестра Хабаровского края, за 2013 год двухкомнатных квартир было продано 46% от общего количества. И мы видим, что в центре города спрос на вторичное жилье остается в прежнем состоянии, количество выставленных квартир практически не изменилось. Эксперты нашего агентства отмечают, что за последние три квартала цена на витрине предложений снизилась на 6% в хрущевках и брежневках, а в новой планировке – на 7%. В конце ноября средняя стоимость квадрата в новой планировке в панельке составила 79 тыс. руб., а в «кирпиче» – на 5% больше. На 15 декабря квартиру новой планировки в Северном микрорайоне можно купить за 3250 тыс., сталинки – за 2250 тыс. руб., а самыми востребованными оказываются хрущевки, и за такую квартиру нужно отдать как минимум 2550 тыс. руб.

Рассматривая ситуацию в целом по всему Хабаровску, можно отметить, что количество предлагаемых на продажу двухкомнатных квартир за последний квартал снизилось почти в два раза. Конечно, если следовать логическим последствиям, то можно полагать, что в Хабаровске ожидается очередное повышение стоимости квадрата, и, как отмечают риэлторы Хабаровска, с начала ноября уже произошел маленький скачок. На самом деле стоимость квадрата действительно увеличилась в среднем на 2%, и это не вызвано каким-то ажиотажным спросом. Скорее всего, эта тенденция сохранится на непродолжительный период, максимум до конца года. Дело все в том, что в настоящее время пришли люди с сохраненной наличностью и, чтобы не обесценивать сбережения, вышли на рынок. Проведя анализ всех совершенных сделок купли-продажи с августа по декабрь, мы определили, что доля сделок за наличные приблизилась к 40% от общего числа, в то время как в 2013 году количество оформленных договоров ипотеки было около 95%.

Если смотреть на квартиры площадью более 60 кв. м, то тут ситуация, в принципе, аналогичная. Если в начале года в районе ул. Трехгорной «трешку» можно было купить минимум за 3900 тыс. руб., то в ноябре цены приблизились к отметке 3700. Если сравнивать с районами ближе к центру, где изменение составило 8%, а в некоторых микрорайонах и 10%, то Северный остался самым востребованным районом. Обращая внимание на данную ситуацию, понимаешь причину столь повышенного интереса к вторичке этого района. Отсутствие новостроек в данном направлении не дает идентичного спада по цене.

Южное направление является конкретным подтверждением нашего вывода. Еще в конце января трехкомнатная квартира в панельке новой планировки экспонировались за 3680 тыс. руб., в начале мая минимум уже составлял 3550, а в сентябре уже можно было потратить 3300 тыс. Микрорайон Строитель, который находится ровно посередине между центром и Южным, полностью изменил спрос на Южный микрорайон. Хотелось бы отметить, что в новоиспеченном микрорайоне процент снижения цены не превысил и 6%, количество выставленных квартир на продажу в первую неделю декабря почти в 3 раза меньше, чем в Южном микрорайоне. Разница цен между самым дорогим районом (это центр Хабаровска) и самым дешевым (это Красная Речка) составляет почти 30%, что в переводе на рубли – 1,4 млн.

В средствах массовой информации трубится, что по всей стране идет кризис, политические разногласия с Украиной, тут еще и курс доллара бьет рекорды, и люди думают, стоит ли сейчас продавать квартиры или нет. Безусловно, в нестабильной экономической ситуации недвижимость является одним из наиболее надежных активов. Авторитетные инвесторы отмечают, что одно из успешных действий – это купить квартиру и сдавать ее, нежели относить деньги в банк под смешные проценты. С другой стороны, когда речь идет о продаже квартиры, то тут нужно смотреть, для чего появилась эта необходимость, на истинную потребность. Естественно, в кризисные времена продавцы квартир вынуждены снижать стоимость, и, чтобы не остаться у разбитого корыта, не стоит совершать сделки купли-продажи без жизненной необходимости. Другими словами, если гражданин решил продать квартиру и разместить все вырученные финансы в банковские депозиты, то с учетом рекордных колебаний доллара можно потерять определенную часть. Если выждать, когда ситуация со злосчастным долларом стабилизируется, то цены на недвижимость уже определенно изменятся в сторону роста и купить аналогичные квадраты не представится возможным. Мне часто задают вопрос: «Как влияют скачки доллара на стоимость недвижимости в Хабаровске?» Мой ответ прост: напрямую никак не влияют. Ведь расчет за купленную квартиру происходит в рублях. Вспомните 2005 год: каждое утро мы просыпались и первым делом узнавали, на сколько наша квартира стала дороже или дешевле, потому что за них рассчитывались в долларах.

Ну и в заключение хотелось бы отметить, что, обращая внимание на ситуацию, которая складывается в других городах, можно сказать, что в каждом крупном городе своя тенденция. В Москве и Питере прирост на 1–4% за последний квартал текущего года, в крупных городах Сибири идет заметное снижение стоимости квадратного метра, но ситуация в Хабаровске складывается критичней. Причин этому много, основная – это высокие ставки по ипотеке. В России и так были довольно высокие ставки, а с осени основные банки еще повысили процентную ставку. Снижению стоимости способствует и существенный отток местного населения в центр или на юг страны.

Что нас ждет в будущем 2015 году? Если геополитическая обстановка не изменится, то ситуация на рынке Хабаровска останется в прежнем тренде. Ведь если посмотреть на последние кризисные годы, 2008–2009, то в Хабаровске еще сохранен запас прочности, и это как минимум 15%. И в этом есть огромный плюс для покупателя. Пришло его время.

Дмитрий Филитович, руководитель аналитического центра, агентства недвижимости «Сделка»

 

 

 

 

23.12.2014, 1499 просмотров.












Курсы валют ЦБ РФ
Дата 00:00 00:00
Доллар 0.00 0.00
Евро 0.000.00
Юань 0.00 0.00
Йена 0.00 0.00