Главная Публикации Отрасли Строительный комплекс Итоги 2 квартала 2018 на рынке жилой недвижимости России

Итоги 2 квартала 2018 на рынке жилой недвижимости России

После положительной динамики в начале года по итогам 2 квартала на вторичном рынке остановились и рост цен, и увеличение числа сделок. Число сделок на рынке новостроек, напротив, продолжает уверенно увеличиваться.

Во 2-м квартале 2018 года активное восстановление вторичного рынка (увеличение числа сделок и рост цен предложения), которое наблюдалось в начале года, вновь сменилось стагнацией. Из 66 ключевых локальных рынков (столиц субъектов Федерации с численностью населения более 200 тысяч жителей) по итогам апреля-июня 2018 в 35 городах цены по отношению к предыдущему кварталу снизились, в 31 городе наблюдался рост (см. табл. 1). В конце марта 2018 года аналогичный показатель (динамика цен к предыдущему кварталу) распределился следующим образом — рост в 44 городах, снижение в 22 городах. Продолжается восстановление цен в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам апреля-июня средняя цена квадратного метра в существующих домах выросла на 0,6% в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге (по сравнению с январем-мартом этого года). В годовом выражении рост составил +6% и +9% соответственно.

В городах-миллионниках во 2 квартале цены на вторичке выросли только в Уфе, Красноярске, Казани, Новосибирске (в столице Сибири цены росли быстрее всего +3,0% по итогам квартала). В 9 городах зафиксировано снижение цен, наиболее заметное в Омске (-5,0%). В группе городов с населением от 0,5 до 1 млн жителей выделяется только 9-й% рост цен в Краснодаре (связан с сезонным фактором). Еще в 5 городах (Иркутске, Кирове, Барнауле, Липецке, Оренбурге) цены предложения подросли, но заметно меньше (от 0,1 до 3 процентных пунктов). В городах с населением от 0,2 до 0,5 млн жителей наблюдается разнонаправленная динамика. Наиболее заметный рост в Чебоксарах, Саранске и Ставрополе (около 3%), наиболее ощутимое снижение зафиксировано в Туле, Владимире и Калуге (на 6-7%).

Число сделок на вторичном рынке (общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения) по итогам января-мая 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года практически не изменилось (3,25 млн регистрационных действий с жильем в январе-мае 2018 году против 3,24 млн в аналогичный период 2017 года). В общем объеме сделок растет доля регионов-лидеров. Год назад в 10 ключевых субъектах Федерации было зафиксировано 36% регистраций сделок с жилыми помещениями, в этом году уже 39%. Из 13 регионов, где есть города-миллионники, число сделок выросло в 8 субъектах Федерации. Сильнее всего (на 10%) в Татарстане и Башкирии. Падение зафиксировано лишь в Пермском крае (-12%) и Челябинской области (-1%). По 2 субъектам Федерации, столицами которых являются города-миллионники (Воронежской области и Красноярскому краю) данные за текущий год нельзя сравнивать с прошлогодними из-за изменений в методике статистического учета региональных подразделений Росреестра.

Число сделок на первичном рынке по России в целом за январь-май 2018 года выросло на 12% (см. табл. 2). Из субъектов Федерации, где в этом году было заключено значимое число ДДУ (более 1 000 договоров) наибольший рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и Алтайском крае (более, чем на 60%). Статистика по Москве и Санкт-Петербургу также демонстрирует уверенный рост числа регистраций (+46% и +54% соответственно). В столичных регионах сохраняется тенденция по перетоку покупателей из пригородов в центр агломерации. Активность покупателей снизилась и в Московской области (-5%) и в Ленинградской (-20%). Сильнее, чем в Ленинградской области число сделок на рынке новостроек из значимых рынков сократилось только в Орловской области (-28%).

В Москве число сделок на вторичном рынке (договоры купли-продажи) росло по отношению к показателям прошлого года в каждый из месяцев 1 полугодия. Это связано с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически важного 10-го% рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для строящегося и готового жилья. Все это позволило покупателям, совершающим сделку с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и новостройками, тогда как в прошлые 2-3 года разница в условиях по жилищным кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок. Тем группам покупателей, которым квартира нужна «прямо сейчас», весной 2018 предложения на вторичке часто могут быть интереснее по цене и локальным факторам местоположения. Кроме того, сейчас велико предложение на вторичке в недавно сданных домах (по сути, тех же новостройках), где часть собственников из числа купивших на котловане или спасавших свои сбережения зимой 2014-2015 гг., продает квартиры по ценам ниже, чем готовые лоты от застройщиков на первичном рынке.

В регионах закрепить успешные показатели зимних месяцев вторичному рынку пока не удалось. В апреле-июне число регистраций прав на жилые помещения по сравнению с прошлым годом практически не изменилось, а цены даже несколько снизились. Это связано с тем, что конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками там в самом разгаре. Если в Московском регионе многие впервые покупали квартиру в строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-17 гг., то в большинстве региональных центров такие сделки начали совершаться лишь с возобновлением роста реальных доходов населения в последние несколько кварталов. Поэтому пока в регионах растет число регистраций ДДУ, но не увеличивается число сделок на вторичном рынке. 

Дальнейшая динамика рынка зависит как от макроэкономической ситуации, так и от внутрирыночных факторов. Пик кризиса (2015-2016 гг.) рынок жилья прошел за счет удачной программы субсидирования ипотеки, снижения цены входного билета; в Москве дополнительным фактором роста стало начало освоения промзон ближнего пояса, а на рынках Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Тюменской области - рост числа  межрегиональных сделок. Восстановление рынка в 2017—-1-й половине 2018 года произошло, прежде всего, за счет снижения ипотечных ставок. Указанные выше драйверы роста рынка, де-факто, исчерпаны, так как снижать метражи квартир (и цену лота) дальше некуда, вероятность улучшения условий по ипотечным кредитам в ближайшие кварталы не так очевидна (снижение ключевой ставки ЦБ на фоне ужесточения санкций и роста геополитической нестабильности остановилось). Фактором нового этапа роста рынка может стать лишь возобновление увеличения реальных доходов населения.

Распределение активности покупателей между первичным и вторичным рынком будет зависеть от модальности реализации постепенного ухода от реализации новостроек по ДДУ. С одной стороны, часть покупателей может отреагировать на рекламные кампании застройщиков, ориентированные на то, что «дешевых новостроек на котловане больше не будет и покупать надо сейчас». С другой стороны, проблемы у заметных игроков рынка (в частности, второго по объему строящегося жилья девелопера в Московском регионе) может увести часть покупателей на вторичный рынок, где можно с меньшими рисками купить квартиру в недавно сданном доме. По состоянию на конец июня более вероятным выглядит первый вариант с повышением активности застройщиков и связанными с ней ростом числа сделок на рынке новостроек и стагнацией на вторичке. В мае-июне в разы выросло число полученных разрешений на строительство (к примеру, в январе-июне 2017 года в Москве было выдано 116 разрешений на строительство многоквартирных домов и апартаментов, а в этом году 191 аналогичных документов (несмотря на декларируемое ужесточение требований к качеству документации)).

Поправки к закону о долевом строительстве, принятые в трех чтениях в Госдуме, хотя и ужесточают ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, но пока не содержат точной даты прямого запрета продажи квартир по ДДУ. Фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков Московской области также пока не сказалось на потребительской уверенности. Во всяком случае, по итогам мая спрос в Московской области оказался на уровне апреля (несмотря на традиционное сезонное снижение на 10-15%), а спрос в локациях, где расположены остановившиеся стройки просто перераспределился к конкурентам.

Табл. 1. Динамика ключевых показателей вторичного рынка по крупнейшим городам России в 2016-2018 гг.

 

 

Средняя цена кв. метра, тыс. руб.

Изменение цены кв. метра, %

 

Город

Численность населения, тыс. жителей

2016 квартал 2

2017 квартал 2

2017 квартал 4

2018 квартал 1

2018 квартал 2

к предыдущему кварталу

к аналогичному периоду 2017

динамика по числу регистраций прав на жилые помещения (данные по региону)

Москва

12381

190,5

184,4

193,1

194,2

195,3

0,6%

5,9%

7%

Санкт-Петербург

5282

104,9

105,1

113,0

113,6

114,6

0,9%

9,0%

6%

Пермь

1048

52,8

52,0

51,7

53,3

52,7

-1,2%

1,3%

-12%

Челябинск

1199

41,7

40,2

41,3

40,3

39,7

-1,5%

-1,3%

-1%

Омск

1178

49,1

45,7

45,2

44,9

42,6

-5,0%

-6,7%

0%

Волгоград

1016

51,0

47,9

46,9

47,9

47,7

-0,5%

-0,5%

4%

Новосибирск

1603

60,9

63,8

60,9

61,5

63,3

3,0%

-0,8%

6%

Екатеринбург

1456

74,4

73,6

70,7

70,9

68,3

-3,7%

-7,2%

6%

Ростов-на-Дону

1125

61,9

64,3

60,7

62,7

61,1

-2,5%

-4,9%

6%

Нижний Новгород

1262

65,6

64,2

62,4

64,5

62,0

-3,9%

-3,5%

6%

Самара

1170

60,9

58,7

59,3

59,9

57,7

-3,6%

-1,6%

9%

Уфа

1116

62,9

61,3

64,5

64,6

65,2

0,9%

6,4%

10%

Казань

1232

68,2

68,0

67,7

70,1

71,0

1,3%

4,4%

10%

Воронеж

1040

46,0

46,0

45,0

45,3

45,0

-0,7%

-2,2%

н/д

Красноярск

1083

51,2

55,2

52,8

54,3

54,9

1,1%

-0,6%

н/д

Астрахань

533

42,5

43,2

41,0

40,9

39,2

-4,1%

-9,2%

1%

Махачкала

593

42,6

39,7

42,7

45,4

43,6

-4,0%

9,7%

-6%

Владивосток

607

85,2

85,0

91,0

93,5

89,9

-3,9%

5,8%

-7%

Томск

573

52,7

50,5

53,9

55,0

53,1

-3,5%

5,1%

0%

Саратов

845

42,3

38,6

41,2

42,0

40,6

-3,4%

5,1%

2%

Ульяновск

625

43,1

38,0

40,1

40,8

39,8

-2,4%

4,8%

-2%

Ижевск

646

47,0

48,0

45,1

46,7

45,6

-2,3%

-4,9%

-4%

Тюмень

745

59,1

55,6

59,1

60,0

58,8

-1,9%

5,8%

-13%

Кемерово

557

44,0

43,4

45,5

45,6

44,8

-1,7%

3,3%

-7%

Хабаровск

616

71,0

74,6

71,6

72,5

71,6

-1,2%

-4,0%

-25%

Рязань

538

48,8

44,3

41,4

44,4

44,0

-1,0%

-0,7%

-7%

Ярославль

608

52,5

48,1

49,6

49,5

49,2

-0,6%

2,3%

-2%

Пенза

524

46,0

44,4

44,9

44,4

44,2

-0,4%

-0,4%

-5%

Иркутск

624

62,0

62,7

58,5

59,3

59,3

0,0%

-5,4%

2%

Киров

501

45,5

42,0

43,6

43,8

43,9

0,3%

4,6%

2%

Барнаул

633

44,2

43,7

46,6

45,3

46,0

1,5%

5,2%

4%

Липецк

510

45,7

44,6

43,4

43,2

44,0

1,8%

-1,4%

-16%

Оренбург

564

47,2

42,6

43,1

41,8

43,2

3,3%

1,4%

5%

Краснодар

881

47,5

51,7

51,5

49,6

54,1

9,1%

4,6%

13%

Чебоксары

489

47,3

45,0

46,0

45,6

46,4

1,7%

3,2%

2%

Тула

485

58,6

57,6

55,8

58,8

54,2

-7,7%

-5,8%

6%

Калининград

467

59,9

60,1

53,8

57,5

55,9

-2,8%

-7,0%

5%

Курск

449

41,5

40,1

42,3

41,9

41,7

-0,5%

4,0%

11%

Ставрополь

434

39,7

38,6

41,4

40,1

41,4

3,3%

7,4%

8%

Улан-Удэ

432

45,1

47,6

45,9

47,8

46,8

-2,2%

-1,7%

-1%

Тверь

419

50,3

48,7

48,4

47,7

46,5

-2,6%

-4,6%

-54%

Брянск

407

40,8

39,5

36,3

35,7

35,6

-0,2%

-9,8%

-6%

Иваново

407

44,9

43,5

43,8

42,2

42,2

0,0%

-2,9%

-10%

Белгород

391

60,4

55,2

59,3

57,0

56,4

-1,0%

2,2%

-6%

Владимир

356

52,0

48,7

50,9

50,4

47,0

-6,7%

-3,5%

0%

Архангельск

351

60,0

63,5

61,3

63,1

61,8

-2,1%

-2,7%

-3%

Чита

347

41,0

50,2

51,7

50,3

50,1

-0,3%

-0,2%

4%

Калуга

342

59,5

57,7

58,5

58,4

54,6

-6,5%

-5,4%

7%

Симферополь

341

68,6

67,2

72,0

73,3

71,9

-1,9%

6,9%

36%

Смоленск

330

43,0

41,6

42,1

43,6

42,6

-2,4%

2,3%

-3%

Курган

322

42,6

38,7

35,4

39,5

37,3

-5,6%

-3,7%

2%

Орел

319

40,6

42,6

40,4

41,1

41,5

0,9%

-2,6%

-13%

Саранск

315

50,9

45,3

49,9

47,0

48,3

2,7%

6,6%

9%

Вологда

313

48,5

45,6

42,5

42,9

42,7

-0,6%

-6,4%

-4%

Якутск

308

71,0

70,6

72,9

62,9

63,2

0,4%

-10,5%

-7%

Владикавказ

307

44,9

46,0

42,1

43,4

44,1

1,6%

-4,1%

2%

Мурманск

298

54,0

50,8

50,6

52,0

50,2

-3,3%

-1,1%

-12%

Тамбов

290

45,9

43,8

44,5

43,6

44,3

1,4%

1,0%

5%

Петрозаводск

279

45,1

49,8

46,8

46,2

45,7

-1,1%

-8,2%

-9%

Кострома

278

46,8

41,9

43,7

45,1

43,0

-4,8%

2,5%

-48%

Йошкар-Ола

267

43,0

38,9

40,3

39,2

39,0

-0,5%

0,3%

-18%

Сыктывкар

245

54,3

51,2

55,0

57,4

57,4

0,0%

12,1%

-11%

Нальчик

239

48,2

46,7

50,6

47,9

47,8

-0,3%

2,4%

-14%

Благовещенск

224

50,8

53,6

58,6

60,7

60,0

-1,2%

11,9%

-14%

Новгород

223

45,9

51,6

42,2

43,8

43,0

-1,9%

-16,7%

-35%

Псков

210

45,8

37,8

40,1

39,3

38,5

-2,0%

1,9%

-3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 2. Динамика числа сделок на первичном рынке (регистраций договоров ДДУ) по регионам России в 2017-2018 гг.

Регион

Зарегистрировано ДДУ, янв-май 2017

Зарегистрировано ДДУ, янв-май 2018

Динамика 2018/2017, %

Москва

25796

37 566

46%

Московская область

37231

35 309

-5%

Санкт-Петербург

20684

31 760

54%

Краснодарский край

17437

18 508

6%

Ленинградская область

15324

12 220

-20%

Новосибирская область

8919

9 526

7%

Ростовская область

5959

9 524

60%

Республика Башкортостан

5747

7 916

38%

Республика Татарстан

5419

7 216

33%

Свердловская область

4615

7 056

53%

Тюменская область

2847

6 174

117%

Самарская область

4788

5 086

6%

Пермский край

4116

4 842

18%

Рязанская область

3182

4 559

43%

Воронежская область

4480

4 516

1%

Нижегородская область

4160

4 100

-1%

Удмуртская Республика

2826

3 985

41%

Калининградская область

4343

3 896

-10%

Алтайский край

2255

3 697

64%

Ставропольский край

2687

3 095

15%

Чувашская Республика

2315

3 059

32%

Челябинская область

2930

3 051

4%

Иркутская область

2487

2 836

14%

Республика Крым и Севастополь

832

2 196

164%

Архангельская область

1615

2 185

35%

Тульская область

1624

2 087

29%

Кировская область

1861

1 913

3%

Вологодская область

1889

1 905

1%

Волгоградская область

1883

1 889

0%

Ульяновская область

1652

1 829

11%

Оренбургская область

1097

1 816

66%

Республика Саха (Якутия)

1538

1 785

16%

Ярославская область

1916

1 748

-9%

Владимирская область

1630

1 691

4%

Брянская область

1723

1 689

-2%

Калужская область

1560

1 566

0%

Саратовская область

1829

1 534

-16%

Пензенская область

1462

1 529

5%

Приморский край

1612

1 522

-6%

Тверская область

1352

1 502

11%

Кемеровская область

1088

1 296

19%

Республика Марий Эл

1334

1 269

-5%

Ханты-Мансийский АО

871

1 263

45%

Липецкая область

9512

1 243

-87%

Республика Коми

1075

1 186

10%

Республика Карелия

646

1 180

83%

Республика Хакасия

672

1 100

64%

Прочие регионы

20 107

15 309

 

РФ

252 927

283 729

12%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

(Приведены только регионы, где регистрируется более 200 сделок в месяц).

29.06.2018, 139 просмотров.












Курсы валют ЦБ РФ
Дата 00:00 00:00
Доллар 0.00 0.00
Евро 0.000.00
Юань 0.00 0.00
Йена 0.00 0.00