Долевое строительство по-новому
С начала текущего года вступили в силу поправки в федеральное законодательство, устанавливаемые Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон, 294-ФЗ). Прежде всего необходимо заметить, что Закон прошел относительно долгий путь с момента внесения в Государственную Думу РФ (14 декабря 2011 года законопроект был зарегистрирован в Госдуме) и до вступления его в силу, а также претерпел значительные метаморфозы по сравнению с первоначально предлагаемой редакцией.
Комментирует законодательные изменения Александр Лучник.
Рассматриваемый Закон изменяет регулирование правоотношений, связанных с участием в долевом строительстве, путем установления дополнительных гарантий для дольщиков, в частности использование института страхования гражданской ответственности застройщика, привлекающего средства граждан.
Кроме того, упомянутый Закон подвергся изменению еще до своего вступления в законную силу. Со 2 января 2014 года также вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 года № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в части внесения изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и в части внесения изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
На первый взгляд, легко запутаться, что именно меняет законодатель и каким будет итоговый вариант, учитывая, что предстоят также изменения в законодательстве об участии в долевом строительстве, предусматривающие ужесточение юридической ответственности за его нарушение. Тем не менее в данной статье мы осветим происшедшие изменения.
На начало 2014 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве числятся 147 предприятий, при этом пальму лидерства традиционно держат предприятия, зарегистрированные в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Предприятия, зарегистрированные на Дальнем Востоке, занимают менее 10% от общего списка. В результате деятельности застройщиков (намеренной или нет), приведшей их к банкротству, пострадали около 75 000 дольщиков и их семей.
Именно поэтому на законодательном уровне введены дополнительные гарантии возвращения обманутым дольщикам вложенных ими денежных средств. Помимо уже существовавших залога и поручительства Законом введена возможность страхования гражданской ответственности застройщика. При этом способ обеспечения исполнения обязательства становится существенным условием договора долевого участия. Отсутствие данного условия в договоре означает, что договор будет считаться незаключенным.
Как следует из ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, обязательства застройщика обеспечиваются залогом в силу закона. Кроме того, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться поручительством банка (ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве) либо страхованием гражданской ответственности застройщика (ст. 15.2 упомянутого закона). Выбор способа обеспечения исполнения обязательства в данном случае остается за застройщиком. Соответствующий договор подается вместе с иными документами для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Что касается поручительства, то законодатель ввел новые требования к банку, являющемуся поручителем:
- наличие лицензии, выданной Центробанком, в которой указано право выдачи банковской гарантии;
- осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
- наличие уставного капитала не менее 200 млн рублей и собственных средств в размере не менее 1 млрд рублей;
- соблюдение всех обязательных нормативов, предусмотренных законодательством РФ, в течение последних шести месяцев;
- отсутствие требования Центробанка об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению данного банка.
По некоторым оценкам, под указанные критерии подпадает менее двухсот банков из почти тысячи существующих.
Также увеличивается срок договора поручительства, он должен истекать не ранее двух лет со дня планируемого срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Что касается договора страхования, то Законом предусмотрена возможность страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:
а) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
б) заключения договора страхования со страховой организацией.
Требования к страховой организации указаны в ч. 1 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве и в целом аналогичны требованиям, предъявляемым к банкам. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему впоследствии передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой страховщик будет выплачивать страховое возмещение, определяется исходя из цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, определенной Госстроем.
Относительно взаимного страхования застройщиков нужно заметить, что 294-ФЗ внес изменения и дополнил Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ двумя новыми статьями (ст. 23.1, 23.2). В качестве особенностей взаимного страхования застройщиков можно указать несколько усложненный порядок создания общества взаимного страхования. При этом выход застройщика из общества взаимного страхования не освобождает его от обязательств перед обществом. Статья 5 данного закона дополнена частью 8, регламентирующей перечень сведений, подлежащих опубликованию в сети Интернет. Суть взаимного страхования застройщиков в том, что создается некая система взаимной ответственности, круговой поруки участников общества взаимного страхования по долгам недобросовестного застройщика. Именно этот способ обеспечения исполнения обязательства выделяется в качестве наиболее предпочтительного.
Наступление страхового случая подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства либо решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, Законом от 28 декабря 2013 года установлена новая структура органов регионального государственного контроля в долевом строительстве. Срок проведения плановых проверок сокращен (по сравнению с общим трехлетним сроком) до одного года (ч. 10 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).
Основания для проведения внеплановой проверки установлены ч. 11 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве, ими, в частности, являются: неисполнение предписания об устранении нарушений, выявление признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика, поступление (в том числе и из сети Интернет) обращений и заявлений граждан и организаций о фактах нарушений требований законодательства и др.
В качестве вывода хотелось бы заметить, что указанные изменения законодательства призваны способствовать развитию более эффективной системы контроля за действиями застройщика и, как следствие, снижению вероятности обмана лиц, участвующих в долевом строительстве. Правда, и сами авторы Закона, и некоторые эксперты отмечают, что данные меры могут повлечь увеличение стоимости приобретения жилья в среднем на 2–4%. В любом случае, как нами неоднократно подчеркивалось, работа по изменению законодательства должна быть максимально продуманной и взвешенной.
11.03.2014, 2866 просмотров.
