Инвестиции и ипотека?
Интересное мнение по поводу возможных способов инвестирования высказал Дмитрий Чешулько, президент компании ООО «Дальипотека-сервис». Он уверен, что сохранить и приумножить капитал можно при помощи ипотеки.
– Дмитрий Валентинович, в традиционном понимании ипотека в первую очередь призвана решать жилищные проблемы граждан. Каким же образом можно, используя ипотечные механизмы, выгодно инвестировать имеющие денежные средства? В чем заключается преимущество подобного вложения средств, какова его доходность?
– Одним из самых надежных видов инвестиций являются инвестиции в недвижимость. При инвестировании денежных средств в жилую недвижимость опытные инвесторы используют так называемый финансовый рычаг, в разы увеличивающий доходность вложенных средств. Таким финансовым рычагом является ипотечный кредит. В чем преимущества инвестиций в жилую недвижимость с использованием ипотечного кредита? Воспользовавшись ипотечным кредитом, инвестор вкладывает в недвижимость лишь часть ее стоимости и при этом становится собственником всей недвижимости. Экономическую же выгоду инвестор получает от роста стоимости всей приобретенной недвижимости, а не от ее части. В качестве примера произведем несложные расчеты. Допустим, инвестор вкладывает в приобретение однокомнатной квартиры стоимостью 2 млн рублей собственные средства в размере 1 млн рублей, а на оставшиеся 1 млн рублей берет ипотечный кредит на 20 лет. Через два года стоимость недвижимости вырастает на 30%, или на 600 тыс. рублей. Если бы инвестор вкладывал в данную недвижимость полную ее стоимость, то есть 2 млн рублей, то его доходность составила бы 30%, или 600 тыс. рублей. Но если инвестор вложил в недвижимость лишь 1 млн собственных средств, а еще 1 млн занял в банке на длительный срок, то даже с учетом выплаты по кредиту в размере 240 тыс. рублей (10 тыс. рублей в месяц, 120 тыс. рублей в год) его доходность составит практически 50% на вложенный капитал. При этом, если инвестор приобретал данную недвижимость, не только ожидая роста ее стоимости, но и для сдачи в аренду, то арендные платежи будут полностью покрывать расходы по ипотечному кредиту и коммунальное обслуживание, а могут и приносить доход в размере 1–2 тысяч рублей в месяц. В этом случае доходность вложенного капитала составит уже более 60%, поскольку помимо роста стоимости недвижимости на 600 тысяч рублей необходимо учитывать и погашение части кредита за счет арендных платежей.
Как показал последний кризис, инвестиции в недвижимость, особенно в жилую, наиболее устойчивы при экономических потрясениях. В период кризиса наибольшее падение стоимости недвижимости составило порядка 25%, да и то лишь на квартиры большой площади, в то время как снижение стоимости других активов доходило до 80%. При этом инвесторы в недвижимость даже в период кризиса сохранили возможность получения дохода в виде арендных платежей, в то время как другие виды инвестиций такой возможности не предоставляли.
Сегодня на рынке сложилась уникальная ситуация для желающих инвестировать в недвижимость. С одной стороны, ставки по ипотечным кредитам вернулись на докризисный уровень, а в некоторых случаях опустились даже ниже докризисного уровня, с другой – стоимость недвижимости уже сейчас растет довольно большими темпами. При этом накопленный потенциал неудовлетворенного спроса рано или поздно приведет к еще более значительному повышению цен. В качестве факторов, обеспечивающих рост стоимости на недвижимость, можно выделить следующие:
1. Инфляция. Она существует во всем мире и является не чем иным, как уменьшением покупной стоимости денег (их обесцениванием). Так, например, для поддержания покупной способности населения работодатели вынуждены постоянно повышать заработную плату работникам, что автоматически увеличивает стоимость любого производимого продукта. Таким образом, покуда в экономике присутствует инфляция, стоимость недвижимости будет расти.
2. Уровень обеспеченности жильем в настоящее время в России значительно ниже, чем в других странах. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что спрос на недвижимость в нашей стране еще далек от насыщения.
3. В период кризиса население откладывало приобретение недвижимости и получение ипотечных кредитов, не ощущая уверенности в завтрашнем дне.
4. Строительство многих жилых объектов в период кризиса было заморожено, что также не способствует удовлетворению накапливающегося спроса.
Указанные обстоятельства свидетельствуют, что при появлении устойчивых признаков стабильности в экономике рост стоимости на недвижимость возобновится с новой силой.
Каков же может быть этот рост? Исходя из того, что официальный уровень инфляции составляет не менее 8% в год, то стоимость недвижимости не может расти менее уровня инфляции. Однако сегодняшняя ситуация такова, что строители вынуждены привлекать заемные средства для строительства жилья. Стоимость таких кредитов составляет 14–22% годовых. Кроме того, ежегодный рост цен на энергоносители также находится на уровне 15% в год. Таким образом, 15%-ный рост стоимости на жилую недвижимость в год является полностью экономически обоснованным. То, что в настоящее время недвижимость растет в цене несколько меньшими темпами – ориентировочно 10–12% за 2011 год, свидетельствует о том, что спрос на нее еще не восстановился. В то же время можно с большой долей вероятности утверждать, что при повышении экономической стабильности рост цен на недвижимость значительно превысит прогнозные показатели и может вновь стать ажиотажным.
Для долгосрочного же инвестора 15%-ный рост стоимости актива означает 100%-ную доходность через 5 лет. А при грамотном использовании ипотечного кредита в качестве финансового рычага данная доходность суммарно может быть значительно выше.
Как в любом виде инвестирования, есть риски и при инвестировании в жилую недвижимость с использованием ипотечного кредита. Но основной риск – это сам инвестор, вернее, его некомпетентность в данном вопросе. Поскольку компетентный инвестор либо инвестор, который воспользовался помощью профессионалов, сведет к минимуму все возможные риски, грамотно подберет кредит, выберет недвижимость, способную приносить максимальный доход от аренды, просчитает минимально возможный размер собственных средств, застрахует свою недвижимость. Конечно, все риски свести на нет не удастся, например риск начала военных действий, планетарной катастрофы и др., но здесь речь уже идет не о специфических рисках, а о тех, которые присутствуют во всех сферах человеческой жизни.
.
14.12.2011, 3539 просмотров.
