Главная Публикации Эксперты Правовое поле Инвестируем в жилье: на что обращать внимание

Инвестируем в жилье: на что обращать внимание

Почти каждого заботит сохранность, а в идеале, преумножение имеющихся средств. Одним из наиболее популярных объектов вложений является недвижимость, в том числе жилая. Нередко дальневосточники приобретают дома, квартиры на юге. На что обратить внимание, вкладывая деньги в недвижимость в другом регионе рассказал Никита Сидоров, основатель компании Сервис безопасных сделок «Эдвайс».

- Никита, какие существуют подводные камни при покупке жилой недвижимости в другом регионе (помимо стандартных рисков)?

- Среди нестандартных рисков покупки квартиры в другом регионе - удаленность от объекта. Согласитесь, очень сложно принять окончательное решение о покупке, пока лично не зайдешь в квартиру, не почувствуешь стены, освещение, запахи. А по фото и видео объекта трудно понять, есть ли в квартире недостатки, которые могут обернуться проблемой в будущем – плесень, дефекты отделки, шумные соседи.

С новостройками все немного проще, в этом случае все покупатели равны, и риски покупки можно прогнозировать вне зависимости от того, насколько далеко физически вы находитесь от объекта покупки.

- А вообще, насколько реально дистанционно подобрать недвижимость, проверить юридическую чистоту и провести сделку?

- Вполне реально. Сегодня мы можем получить сведения о любом объекте по всей России всего за сутки. Эти сведения нужны для первичного анализа – они как фильтр грубой очистки. На первом этапе отсеиваются явно проблемные объекты. Второй этап - более глубокая проверка прошедших через «фильтр грубой очистки» объектов - анализ пакета документов на продавца и объект. Эти документы нам предоставляет сам продавец или агент, представляющий его интересы.

С дистанционным выбором недвижимости дело обстоит так же - существует масса интернет-ресурсов (например, Авито, Циан), на которых вы можете подобрать подходящий объект и ознакомиться с его описанием, фото.

- Есть ли какие-то специфические риски при приобретении недвижимости на юге, например, в Сочи, Краснодаре?

- Покупка жилья в Краснодарском крае часто бывает рискованной. В данном регионе к стандартному набору рисков добавляются риски, связанные с незаконным строительством домов, несоответствием построенных домов требованиям строительных норм и безопасности. В Сочи, например, суды часто признают новостройки построенными незаконно, дом сносится до основания, а десятки семей остаются без жилья и денег.

Желающим купить недвижимость в этом регионе нужно быть очень бдительными при выборе объекта. Это главным образом относится к домам, построенным менее, чем 5 лет назад.

- А вообще, в целом, вы могли бы выделить некие общие признаки проблемной квартиры?

- Если мы говорим о вторичном жилье, во-первых - это странное поведение самого продавца. Если человек открыт, свободно предоставляет вам все необходимые документы, скорее всего, ему нечего скрывать. В противном случае есть повод проявить излишнюю осторожность.

Во-вторых, нюансы в основании права собственности. Например, если продавец купил квартиру по договору купли-продажи более 5 лет назад и у него есть подтверждение расчетов по этой сделке, можно полагать, что с объектом все хорошо. А если, например, продавец получил одну долю в квартире на основании дарения, а право на вторую долю было зарегистрировано по решению суда, стоит тщательно проанализировать документы, лучше руками привлеченного специалиста. Это, конечно же, не означает, что объект проблемный, но проявить бдительность однозначно стоит.

При покупке новостройки главный критерий оценки - история застройщика. Если застройщик существует достаточно долго и не имеет негативных отзывов и массы претензий, то поводов беспокоиться намного меньше, чем при покупке новостройки у застройщика, отзывы о котором на 80% состоят из ругательств.

- Если человек, проживающий, например, на Дальнем Востоке, решил приобрести жилье в другом регионе, достаточно удаленном от ДВ, ему имеет смысл обратить внимание на вторичное жилье или новостройки? Или каждый вариант имеет заметные минусы?

- Выбор напрямую зависит от личных предпочтений человека. Покупая вторичное жилье, вы получаете объект, которым сразу можете пользоваться и распоряжаться, такая сделка представляет собой простой обмен денег на имущество. Покупка новостройки - это инвестиция. Вы на свой страх и риск передаете деньги застройщику, который обязуется построить для вас квартиру. А проверить ее, понять, действительно ли она вам нравится, вы сможете только спустя время.

- Кстати, а насколько реально обойтись без услуг риэлтора при покупке, особенно если речь о другом регионе?

- Одна из идей моей компании как раз и состоит в том, чтобы показать людям, что они могут обойтись без услуг риэлтора. В мире, где за пару кликов вы можете найти 10 объявлений подходящих вам объектов, где между вами и продавцом квартиры 3 секунды телефонного вызова - нужен ли риэлтор? Но такой подход требует вашей максимальной вовлеченности в процесс, отнимает много времени и сил. Если вы придерживаетесь принципа «хочешь сделать хорошо, сделай сам», то это точно ваш вариант. Единственный момент, нужно тщательно проверять безопасность объекта, его юридическую чистоту. Вот тут есть смысл обратиться к профессионалам.

- Чаще всего люди, живущие на Дальнем Востоке, приобретают недвижимость в других регионах либо для проживания после переезда, либо с инвестиционными целями. В зависимости от цели, насколько сильно отличается стратегия покупки и те критерии, на которые стоит обращать внимание?

- Отличается кардинально. Приобретая объект для себя, вы оцениваете его с точки зрения личного комфорта. Например, для проживания вам нужна большая, просторная квартира в тихом уютном районе города, в жилом комплексе комфорт-класса. Но будет ли такая квартира хорошим способом инвестировать деньги? Скорее всего, нет, такой объект будет сложно продать и еще сложнее сдать в аренду надолго и за дорого.

С целью инвестирования лучше приобрести несколько небольших квартир в развитом районе города, близко к метро и в пешей доступности от магазинов, школ, больниц. На такие квартиры вы всегда найдете арендатора, а при необходимости легко ее продадите за те же деньги, а может, и дороже.

 - Как бы вы могли оценить изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступили в силу 1 июля 2019 года? Это действительно защищает права покупателя недвижимости или просто создает лишние барьеры на рынке недвижимости?

- Чтобы понять, позитивны изменения в законе или нет, нужно сравнить старые правила строительства с новыми. Итак.

Раньше было так: застройщик получает разрешение на строительство, сразу же объявляет старт продаж, собирает деньги с дольщиков, на эти деньги строит дом и по завершении строительства передает им долгожданные квартиры.

Плюс такой схемы в том, что застройщик пользуется вашими деньгами бесплатно, поэтому и стоимость жилья на старте продаж сравнительно невысока.

Минус схемы в том, что в случае, если застройщик не сможет достроить дом, риск, что вы не получите ни квартиры, ни денег, слишком велик - квартиру достраивать некому, а деньги давно потрачены.

Новая схема выглядит так: если вы хотите купить новостройку, вы точно так же, как раньше, заключаете с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, а вот деньги несете уже не застройщику, а в банк, и кладете их на специальный счет эскроу. Застройщик сможет получить эти деньги только тогда, когда введет дом в эксплуатацию.

Плюс такой схемы – если застройщик не достроит дом, вы сможете вернуть свои деньги из банка. Да, без процентов за пользование деньгами, да, без учета процентов по ипотеке, которые вы заплатили за все это время, но хотя бы гарантированно вернете основную сумму.

Минусы, а точнее вопросы, на которые ответов пока нет:

- На что застройщик строить-то будет, если все деньги лежат в банке? Можно на свои средства, но в действительности у Застройщика своих денег нет. Поэтому строит он на кредитные деньги того же банка, в котором открыт счет эскроу. Получается, если раньше Застройщик строил и содержал свой офис на бесплатные деньги дольщиков, то сейчас ему еще и проценты за кредит надо платить. Разумеется, все дополнительные расходы включаются в стоимость квадратного метра, что ведет к удорожанию жилья.

- Не породит ли такая «безопасная схема» еще больше обманутых дольщиков? Продажи по 214-ФЗ зачастую строятся по принципу пирамиды – продажи с новых планируемых к строительству домов финансируют достройку старых, деньги с которых потрачены на «накладные» расходы застройщика. Теперь же застройщики не могут строить по старым правилам.

По оценкам различных информационных ресурсов, треть застройщиков России не смогут тянуть лямку новых правил и покинут рынок девелопмента, а вот успеют ли они достроить текущие проекты к этому времени – вопрос дискуссионный.

По итогу, схема со счетами эскроу не решит проблему обманутых дольщиков в моменте, может, когда-нибудь, но не сейчас. Зато есть существенный риск, что таких обманутых в ближайшее время станет многим больше.

16.10.2019, 583 просмотра.










Курсы валют ЦБ РФ
Дата 00:00 00:00
Доллар 0.00 0.00
Евро 0.000.00
Юань 0.00 0.00
Йена 0.00 0.00