Два фонда, два подхода

Управляющие компании сегодня столкнулись с уникальным вызовом: одновременно работать с фондом, которому полвека, и с только что сданными новостройками. Опыт показывает, что это не просто разные дома, а практически разные вселенные с собственными законами, проблемами и потребителями. Умение балансировать между ними – ключевой навык современной управляющей организации.

О тонкостях подхода к различным жилым объектам рассказал эксперт – Сергей Вовченко, генеральный директор ООО УК «Мир».

Дом, который построили на века

Советский жилищный фонд обладает несомненным преимуществом – его возводили по строгим ГОСТам из качественных материалов. Основная задача управляющей компании в отношении такого фонда – не допустить аварийного состояния и системно восстанавливать то, что пришло в упадок.

• Комплексный подход к ремонту

Капитальный ремонт в старом фонде – это всегда комплекс мероприятий, направленных на сохранение здания как целостного организма, он может включать в себя:

– замену общедомовых инженерных систем: изношенных стояков горячего и холодного водоснабжения, трубопроводов отопления;

– восстановление ограждающих конструкций: ремонт кровли, утепление фасадов, герметизация межпанельных швов;

– благоустройство придомовой территории.

• Социальный капитал и программы развития

Особенность старого фонда – в сложившемся сообществе жильцов. Именно здесь наиболее эффективно работают инструменты общественного участия. Собственники таких домов активно помогают в благоустройстве, участвуют в программах территориального общественного самоуправления (ТОС) и муниципальных грантах, включая программы по устройству «Дальневосточных дворов». Ключевая задача УК – инициировать и грамотно организовать эти процессы, проводя совместные встречи и общие собрания.

Дом, который построили «с нуля»

• Скрытые проблемы за новым фасадом

Парадокс новостроек в том, что они новые, но далеко не всегда идеальные. Современное строительство, к сожалению, часто характеризуется спешкой и применением материалов не самого высокого качества. Главная задача УК на начальном этапе – работа с застройщиком по выявлению и устранению строительных недостатков в рамках гарантийных обязательств.

• Сложные инженерные системы

Современные новостройки все реже подключаются к центральным сетям. В их подвалах и на прилегающей территории устанавливаются автономные системы:

– канализационные насосные станции (КНС);

– автономные котельные, системы индивидуального теплоснабжения.

УК должна либо самостоятельно обслуживать эти сложные системы, либо организовать их передачу на баланс ресурсоснабжающих организаций, что представляет собой дополнительную административную и техническую нагрузку.

• Технологии и высокие ожидания

Новостройки заселяют в основном молодые семьи с современными запросами. Они ожидают от УК внедрения «умных» систем: домофонов с видеоаналитикой, шлагбаумов, управления доступом через смартфоны.

Общая головная боль: уборка и мусор

Независимо от возраста дома, темы уборки и мусора остаются болезненными. В новостройках первые 2–3 года после заселения – это постоянная борьба со строительным мусором, который жители в больших количествах выносят после ремонта. Важно разъяснять, что строительные отходы не относятся к твердым коммунальным и должны утилизироваться собственниками самостоятельно или по договоренности с УК, утвержденной на общем собрании.

В старом фонде остро стоит вопрос регулярности и качества уборки подъездов. Законодательство позволяет жителям влиять на этот процесс: проводить общее собрание и устанавливать иную периодичность уборки, либо вообще принять обязанности по уборке на себя, что повлечет за собой соответствующий перерасчет в платежах.

Вместо итога

Опыт управления разным по возрасту жилым фондом показывает, что не существует универсальных решений.

Управляющая компания, которая смогла выработать гибкие стратегии для работы с обеими реальностями, не просто предоставляет услуги, а становится настоящим менеджером городской среды, от которого во многом зависит, будет ли Хабаровский край комфортным и современным регионом для жизни.

16.01.2026, 1005 просмотров.