О рисках при покупке недвижимости
В нашей жизни многие предметы материального мира имеют ценность – энергоносители, золото, редкие металлы. Однако в данной статье хотелось бы осветить другой, исчерпаемый, но практически непотребляемый ресурс – недвижимость, в частности жилые помещения, цена на которые, несмотря на незначительные колебания, год от года только растет.
Комментирует Александр Лучник.
Рынок недвижимости в нашем государстве как таковой возник относительно недавно, в начале 90-х годов прошлого века, и с тех пор интенсивно развивался. Несмотря на кризис прошлого года, в России отмечается рост сделок, связанных с переходом прав на жилые помещения. За первое полугодие 2015 года в России отмечено свыше 5 млн таких сделок, что на 200 тысяч превышает аналогичный показатель прошлого года. В Хабаровском крае общая тенденция также сохраняется, но, разумеется, цифры более скромные. Правда, справедливости ради стоит отметить, что количество сделок, связанных с куплей-продажей жилья, все же сократилось.
По данным аналитиков, доля спроса на вторичное жилье составляет от 65 до 80% общего спроса на жилье в России, а спрос на первичное жилье достаточно заметно упал по сравнению с докризисным периодом.
Безусловно, столь важная сфера общественной жизни не могла остаться без внимания со стороны государства. Последнее в лице своих органов регулирует рынок недвижимости, в частности ограничивая возможность злоупотребления правами и откровенного мошенничества со стороны недобросовестных участников рынка. Вместе с тем разумную осмотрительность стоит проявлять и добросовестным участникам рынка. Именно о возможных рисках при приобретении вторичного жилья хотелось бы рассказать в данной статье.
1. Приобретение незаконно приватизированного жилья. Покупателям стоит иметь в виду, что покупка или обмен приватизированного жилья могут быть признаны недействительными вследствие нарушения правил приватизации. Например, если на момент приватизации в ней не принимало участия лицо, зарегистрированное в жилом помещении (вследствие нахождения в местах лишения свободы, признания без вести отсутствующим, судебной ошибки и т.д.), оно вправе обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. К примеру, пропавший родственник может объявиться и через несколько лет, когда бывший собственник жилья пропадет из поля зрения новых владельцев жилого помещения.
Кроме того, могут иметься лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения. В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ, в случае последующего после приватизации, состоявшейся до 1 января 2005 года, отчуждения жилого помещения права «отказников» от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер. Поэтому выселить «отказников» из жилого помещения собственник, который приватизировал жилье с их согласия, а теперь решил продать квартиру, не имеет права. А значит, и новый собственник (при переходе ему права собственности на данное жилое помещение) не должен иметь такого права.
2. Наличие различных обременений. При приобретении жилья всегда следует проверять наличие тех или иных обременений. В качестве таковых могут выступать, например, права третьих лиц на жилое помещение, вытекающие из договоров найма, ренты, дарения в будущем и т.д. Например, за 2014 год было зарегистрировано почти 10 тыс. договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Следует внимательно изучать наличие или отсутствие таких обременений при заключении договора.
Также следует упомянуть и наличие коммунальных долгов. После приобретения жилья может выясниться, что предыдущий собственник имеет задолженность по оплате коммунальных платежей, поэтому наличие таких долгов следует проверить до заключения договора. При этом надо убедиться, что в договор не включена обязанность по оплате долгов предыдущего собственника, а с момента перехода права собственности необходимо четко зафиксировать показания всех счетчиков, чтобы избежать проблем с доказыванием факта оплаты коммунальных платежей.
Кроме того, при приобретении недвижимости необходимо следить за тем, чтобы в договоре было отражено не только жилье, но и прилагающиеся к нему мебель, бытовая и сантехника и тому подобные вещи. В противном случае приобретатель может оказаться в ситуации, когда предыдущий собственник, несмотря на имеющуюся устную договоренность о передаче недвижимости с мебелью и прочим имуществом, увез с собой все, что можно без ущерба отделить от жилого помещения. Практике известны случаи, когда таким образом экс-собственник оставлял квартиру не только без мебели, но и без дверей.
3. Наличие правоспособности отчуждателя жилья. Лицо, отчуждающее жилое помещение, должно обладать правом на совершение той или иной сделки по отчуждению объекта недвижимости. Например, в случае нахождения жилья в собственности нескольких лиц (общая долевая или совместная собственность) необходимо согласие всех сособственников на отчуждение всего объекта недвижимости. В случае приобретения доли в жилом помещении необходимо удостовериться в том, что остальным сособственникам делалось предложение о приоритетной покупке этой доли. В соответствии с правилами гражданского и семейного законодательства обязательно должно иметься согласие супруга (супруги) на продажу недвижимости, находящейся в общей совместной собственности. В том случае, если одним из сособственников жилья является несовершеннолетний ребенок, также необходимо согласие соответствующих органов опеки и попечительства.
Отдельно стоит поговорить о продаже жилья по доверенности. Во-первых, она может быть поддельной. Во-вторых, она может быть составлена с нарушениями правил гражданского законодательства о требованиях, предъявляемых к такого рода документам. В-третьих, доверенность может быть отозвана доверителем. Избежать указанных рисков поможет тщательное изучение доверенности сторонним специалистом. Кроме того, существует специальный реестр отмененных доверенностей, доступ к которому можно получить через сайт в сети Интернет по адресу: http://reestrdover.ru.
4. «Слепая» вера посредникам по сделке. Приобретателю объекта недвижимости следует помнить, что каждый из участников рынка недвижимости действует в своих интересах. Практике, в том числе и судебной, известны случаи недобросовестного поведения со стороны риэлторов, оценщиков, нотариусов и даже судей при продаже недвижимости. Поэтому приобретателю жилья, если он не имеет соответствующих познаний, необходимо внимательно относиться к лицам, тем или иным образом оказывающим помощь в заключении сделки. Некоторые ключевые моменты сделки желательно дополнительно обсуждать с юристами, не имеющими отношения к данной конкретной сделке и специализирующимися на спорах в области недвижимости. При самостоятельном выборе посредников в заключении сделки, в частности риэлторов, необходимо проверить историю и репутацию риэлторской фирмы, не была ли она, к примеру, исключена из Российской гильдии риэлторов, и иные сведения. В практике имеются случаи обмана риэлторами клиентов, обратившихся к ним по знакомству, поэтому следует иметь в виду, что слова «знакомый риэлтор» вовсе не означают «надежный риэлтор».
5. Приобретение унаследованной недвижимости. При приобретении недвижимости рекомендуется проверить, сколько раз она продавалась ранее, каким образом она досталась последнему собственнику. Если квартира ему досталась в наследство, после заключения сделки могут внезапно возникнуть и другие наследники, требующие признания сделки недействительной, так как их права были нарушены. Поэтому надо внимательно проверить по документам, могут ли появиться другие наследники.
В данной статье мы рассказали о части рисков, могущих возникнуть при приобретении жилой недвижимости. Безусловно, многие из них можно преодолеть после судебного разбирательства (занимающего от нескольких месяцев до нескольких лет), однако добросовестному участнику рынка недвижимости следует помнить принцип восточных единоборств: «Лучший бой тот, которого удалось избежать». Разумная предусмотрительность и внимательность помогут избежать последующих финансовых и временных затрат, а также сберечь нервы приобретателю жилья.
23.12.2015, 8241 просмотр.
